Jak zažádat o hypotéku? Návod v 8 krocích

Přestože Česko momentálně nachází v inflační i energetické krizi, které se odráží v nezvykle vysokých úrocích, zájem o hypotéky neupadá. Podle průzkumu agentury Ipsos o hypotéce dokonce uvažuje až 13 procent Čechů. 

Není divu, investice do nemovitosti je jedním z nástrojů, jak se s inflaci vypořádat. Máte-li proto sami zájem o vlastní bydlení, i nyní je ten správný čas. 

Aby byla vaše cesta za vysněným bydlení úspěšná, sepsali jsme osm kroků, které jsou pro to třeba učinit. 

1. Mohu na hypotéku dosáhnout?

Úplně prvním krokem na cestě za vlastním bydlením je zhodnocení vlastních možností. Získat hypotéku není jen tak, jedná se o závazek na spoustu let, a žadatel proto musí splňovat spoustu kritérií. 

Nejdůležitější položkou pro výběr jsou samotné finanční možnosti uchazeče o hypoteční úvěr. Má dostatečné a pravidelné příjmy? Disponuje dostatečnou rezervou? Nedostal se někdy do problému se splácením svých úvěrů? Splňujete podmínky pro úspěšnou žádost o hypotéku?

Dalším důležitým faktorem je i věk žadatele. O hypotéku mohou žádat lidé starší 18 let, největší šanci však mají lidé v produktivním věku. Od prvního dubna také situaci mírně zkomplikovala Česká národní banka, která zpřísnila podmínky k získání úvěru lidem nad 36 let. 

Než učiníte takto důležitý životní krok, zhodnoťte si, jakým závazkům budete muset dostát. Pro lepší představu o vašich možnostech vyzkoušejte naši hypoteční kalkulačku a hned budete vědět, jak na tom jste. 

2. Stavět či koupit? 

Hypotéční úvěr slouží hned několika možným účelům, kromě koupi nemovitosti se vztahuje i na výstavbu zcela nového domu. Před finálním rozhodnutím snažit se o vlastní bydlení je proto třeba zhodnotit situaci na trhu a rozhlédnout se, jaké se nabízí možnosti. 

Výstavba vlastního domu je sice jistě pro mnohé dlouholetým snem, ale nese s sebou více rizik, než koupě již existující nemovitosti. Plánování stavby představuje spoustu těžkých rozhodnutí a absurdní množství byrokracie, která může celý proces významně zdržet. 

V dnešní době se také na stavbách výrazně projevuje nepříznivá ekonomická situace, díky které rychle rostou ceny stavebního materiálu, ale také stavební práce – ať již jde o mzdy stavebních zaměstnanců či provoz stavebních strojů, které spotřebují množství drahého paliva. 

Přesto však rozhodnutí výstavby vlastního domu má i výhody, především pak, pokud se stavba povede bez větších problémů a nemovitost tak získá na hodnotě. 

Nakonec však záleží, co přesně je vašim životním snem a jaké jsou aktuální podmínky na trhu s nemovitostmi. 

3. Nastavení parametrů 

Pokud jste si již vypočítali, že k vlastnictví nemovitosti máte dostatečné finanční prostředky a už jste se rozhodli, jakému typu nemovitosti chcete říkat domov, zamyslete se nad tím, jakým způsobem byste tuto životní investici chtěli financovat. 

Na trhu je velká spousta nabídek a proto je vhodné zhodnotit parametry, které vaší situaci budou nejvíce vyhovovat. 

Můžete se rozhodnout, kolik zhruba chcete měsíčně splácet. V této fázi je vhodné vyhýbat se extrémům. Vždy je potřeba pamatovat na to, že musíte mít dostatečnou finanční rezervu na nenadálé situace. Nedoporučuje se proto nastavovat si velmi vysoké splátky tak, aby byl úvěr splacen co nejdříve. Volba co nejnižší splátky s velmi dlouhou dobou splácení je opačný extrém, který se v konečném důsledku výrazně prodraží. Volte proto spíše zlatou střední cestu.

Důležité rozhodnutí se týká také fixace úroku. Hypoteční úrok je možné fixovat na různě dlouhou dobu, od jednoho až třeba po deset let. Pokud zvolíte fixaci na tři roky, znamená to, že budete po dobu tří let platit stále stejný úrok úvěru. Po uplynutí této doby pak dojde k refixaci, tedy stanovení nové fixní části úvěru, která se bude odvíjet od tržní situace. 

Vzhledem k aktuální ekonomické situaci je v této době obecně doporučováno zvolit si spíše kratší dobu fixace, neboť je zde šance, že se brzy situace zlepší a bude možné sjednat si výhodnější úrokovou sazbu. 

4. Předvýběr banky

Máte-li nastaveno, jaké parametry by vám vyhovovaly, můžete se již obrátit na konkrétní banku, která hypotéku s vámi zvolenými podmínkami nabízí. 

Doporučuje se podat v bance žádost o úvěr ještě před tím, než podepíšete jakoukoliv rezervační smlouvu. Banka sama analyzuje, zda máte dostatečnou bonitu, tedy schopnost úvěr splácet a zda vám tak vůbec může úvěr poskytnout. 

Při tomto procesu může banka také identifikovat různé překážky, jako je například zapomenuté zapsání v registru dlužníků, které pak můžete vyřešit. 

5. Podpis rezervační smlouvy

Rezervační smlouva sice není vyžadována při každé formě hypotéky, nicméně se doporučuje ji uzavřít. Jedná se o akt, kdy se zavážete, že máte o danou nemovitost zájem a tím jednak dáte současnému vlastníkovi jistotu, že s vámi může počítat, jednak je to záruka pro vás, že vám váš vysněný dům nikdo nevyfoukne. Po podpisu rezervační smlouvy můžete složit zálohu a vydat se definitivně do banky podat žádost o schválení úvěru. 

6. Schválení úvěru bankou

Máte-li podepsanou rezervační smlouvu, je na čase definitivní výběr banky, která vám poskytne ty nejvhodnější podmínky. Ta však poskytnutí úvěru musí schválit. Tento proces trvá několik dní až týdnu a jedná se o vrchol byrokratické mašinérie celé hypoteční operace. 

Při schvalování hypotečního úvěru u vás banka definitivně posoudí všechny parametry a vaši schopnost jim do budoucna dostát. Bude k tomu potřebovat množství různých dokumentů dokazující vaše příjmy a tak podobně. Stejně tak si vyžádá všechny nutné dokumenty k nemovitosti samotné.

Schvalovací proces může být náročný, doporučujeme proto spolupráci s finančním poradcem, který může svou znalostí celou situaci urychlit. 

7. Čerpání úvěru

Tím, že vám banka úvěr definitivně schválí, však proces nekončí. Nyní je třeba přistoupit k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy, kterou u prodeje obvykle podepisuje prodávající, a kupní smlouvy. Často je nutné také podepsat smlouvu o úschově peněz.

 Aby vám banka mohla peníze vyplatit, musíte také podat zástavní smlouvy na katastr nemovitostí, a další byrokratické nutnosti, se kterými vám nejlépe pomůže finanční poradce.  

Na jednorázové čerpání hypotéky pak máte zpravidla 12 měsíců od podepsání smlouvy. Pokud čerpáte postupně, pak může být délka vyplácení i 36 měsíců od podpisu.

8. Splácení hypotéky, refixace a refinancování

Podpisem smlouvy, čerpáním úvěru a konečným nabytí vlastnictví nemovitosti končí jedna část hypotečního koloběhu, začíná však nová fáze, která trvá několik let až desetiletí. 

Podle podmínek stanovených ve smlouvě o úvěru budete každý měsíc splácet sjednanou částku včetně úroku, a to po dobu, na kterou máte nastavenou fixaci úroku. 

Po uplynutí této doby nastává možnost, kdy buďto hypotéku prodloužíte za stávajících podmínek, nebo obdržíte od banky nabídku na změny parametrů. Na základě aktuálních ekonomických podmínek si s bankou sjednáte novou výši úroku a dobu fixace. 

Pokud vám nabídka nebude vyhovovat, přichází v úvahu refinancování, tedy stav, kdy přejde k jiné bance, či si sjednáte zcela novou smlouvu v bance stávající. 

O refinancování je vhodné alespoň uvažovat, neboť podmínky na hypotečním trhu se čase mění a za dobu uplynutí vaší fixace se tak v nabídce může objevit mnohem výhodnější produkt.